Hypotéka je střednědobý nebo dlouhodobý úvěr, který lidem poskytuje možnost pořídit si vlastní bydlení. K zajištění hypotečního úvěru nejčastěji slouží přímo samotná nemovitost, jejíž koupi s jeho pomocí nový majitel financuje.
Než se rozhodnete pro hypotéku
Pokud zvažujete hypotéku, měli byste se nejprve rozhodnout, jestli chcete stavět, rekonstruovat nebo kupovat. Individualizované nabídky bankovních ústavů se liší a obvykle platí, že každý z nich vám dokáže nabídnout v některých oblastech zajímavější podmínky. Proto se vám vyplatí si hned na začátku velmi dobře promyslet, jaké faktory jsou pro vás méně důležité a na čem vám naopak záleží nejvíc.
Na úvod je dobré zvážit:
- Jakou výši splátky můžete dlouhodobě unést
- Jakou délku fixace (jistotu, že vám banka nezvýší úrokovou sazbu) preferujete
- Jak odhadujete výši vašich nákladů na několik dalších let dopředu
Krátké nebo dlouhé splácení?
Jedním ze základních kritérií, které si musíte před výběrem hypotéky zvolit, je délka jejího splácení. Mnoho lidí představa dlouhodobého dluhu děsí, proto si u svého úvěru chtějí nastavit nejkratší možnou splatnost, aby mohli bance peníze co nejdříve vrátit. Často i na úkor toho, že jejich aktuální splátka bude vysoká. Ne vždy se přitom jedná o nejrozumnější volbu. Nejdůležitějším kritériem totiž není délka splácení, ale hlavně jeho flexibilita, která vám v případě potřeby poskytne dostatek „únikových cest“.
Když si zvolíte krátkou splatnost, zavazujete se k vrácení prostředků v krátkém časovém horizontu, tudíž i k placení vysoké pravidelné splátky. To ve chvíli podpisu smlouvy nemusí představovat problém. Měli byste ale vždy myslet na to, že se vaše situace v průběhu let může i radikálně změnit. Ať už začnete podnikat, měníte zaměstnání, potkají vás zdravotní nebo jakékoliv jiné potíže, vaši vysokou splátku budete muset bance posílat bez úlevy dál.
Když se víc vyplatí peníze dlužit, než je vracet
Pokud se rozhodnete vypůjčené peníze vracet v dlouhém horizontu, vaše splátka bude nižší a umožní vám zůstat v klidu, i když vás potká nějaká nepředvídaná událost. Na první pohled to možná vypadá, že tak bance přeplatíte výrazně víc. Nezapomeňte ale, že existují způsoby, jak si můžete svůj dluh sami regulovat.
Bankovní ústavy dnes nabízejí systém mimořádných splátek, kterými si bez jakýchkoliv nákladů navíc zkrátíte celý váš závazek, nebo snížíte pravidelnou měsíční splátku. Vždy jednou za 12 měsíců můžete mimořádnou splátkou ve výši až 25 % z původní částky úvěru umořit část vašeho dluhu. Když se náhodou stane, že se úroková sazba vaší hypotéky ocitne pod úrovní inflace, dokonce se vám vyplatí mimořádnou splátku nevyužít a s vašimi volnými prostředky pracovat jinak. Například je rozvíjet v investicích a tvořit si rezervu pro případné budoucí využití, nebo peníze v čase zhodnocovat a v budoucnu umořit o to větší díl závazku.
„To, že dnes pobíráte vysoký příjem, ještě neznamená, že nemohou nastat chudší období, kdy vám přijde nižší splátka vhod. Ta vám také poskytuje svobodu rozhodovat se o vašich penězích podle momentálního uvážení a hlavně aktuálních potřeb. Když vám prostředky nechybí, máte vždy v den výročí uzavření smlouvy možnost váš dluh snížit mimořádnou splátkou. Finance si také můžete ponechat a naložit s nimi, jak uznáte za vhodné, třeba je investovat. Nízká splátka vám dává větší klid a jistotu, že vaše závazky uhradíte vždy řádně a včas, zatímco váš volný kapitál můžete v dlouhodobém časovém horizontu rozvíjet a mnohdy na něm také vydělat výrazně více, než kdybyste peníze vložili do hypotéky. Když pak budete chtít váš závazek doplatit o několik let dříve, s dostatkem finančních rezerv to lze bez problémů udělat, aniž byste se museli vzdát dlouhodobého pocitu pohody, bezpečí a jistoty,“ vysvětluje Roman Kroupa ze společnosti DataLife.
Jakou výši splátky zvolit?
Hypotéční úvěr je běh na dlouhou trať. Vaše splátka by proto měla být nastavená rozumně a ne příliš vysoko s ohledem na váš příjem. Pokud toužíte po bydlení, které je finančně nad vaše síly, a říkáte si, že se potom dokážete uskrovnit, vyplatí se vám hned si to nanečisto vyzkoušet.
Nasimulujte si celou situaci v reálu již nyní a okamžitě budete mít o všem jasnější představu. Odložte si každý měsíc celou sumu budoucí splátky (nebo rozdíl mezi současnými a budoucími navýšenými výdaji na vyšší platbu) třeba na spořicí účet a za žádných okolností na tyto peníze nesahejte. Tak snadno zjistíte, jaké měsíční výdaje vás s novou hypotékou čekají, a jak se s takovým závazkem doopravdy žije. Možná se díky tomu vyhnete rozhodnutí, které by vám jednou mohlo „zlomit vaz“.
„Pokud si předem zkusíte hypotéku splácet nanečisto na váš spořící účet, budete následně ve výrazně větším klidu. Protože po podpisu hypoteční smlouvy se váš nový životní standard nezmění, změní se pouze číslo účtu, na který budete prostředky posílat. A to s jediným, zato velmi podstatným rozdílem. Peníze ze spořicího účtu lze v případě nutnosti vždy poměrně rychle vybrat a využít na cokoliv, co zrovna potřebujete. Jakmile s nimi začnete splácet úvěr, už s nimi v rámci rezerv počítat nemůžete. Pokud zjistíte, že to pro vás nepředstavuje žádný problém, máte vyhráno. Z mých zkušeností si ale mnoho mladých zájemců o hypotéku díky tomuto testu uvědomí, že tak velké nebo drahé bydlení vlastně ani nepotřebují …,“ vysvětluje Roman Kroupa.
Jaká fixace se vyplatí?
Fixace u hypotéky představuje smluvené období, během kterého vám banka garantuje, že se vaše úroková sazba nezmění. Obecně platí, že čím delší fixační období zvolíte, tím vyšší úrokovou sazbu pro váš úvěr dostanete.
Rozdíl ve výši úroků ale zase nevychází tak dramaticky, jak se mnoho lidí obává. Jedná se zpravidla o navýšení okolo desetiny procent. Splátka vašeho úvěru se sice o něco zvedne, ale na druhou stranu získáte jistotu, že můžete počítat s předem stanovenou platbou, která se dlouho nezmění. Pokud tak například plánujete rodinu a nechcete se několik dalších let zbytečně stresovat, delší fixace se vám rozhodně vyplatí. „Kupujete si“ tím větší klid na delší období.
Je lepší vlastní bydlení nebo pronájem?
Někteří lidé se na začátku hypotéce brání, jelikož se obávají dlouhého finančního závazku. Často pak s odstupem času zjistí, že se výše jejich nájemného od měsíční splátky úvěru na bydlení příliš neliší. V případě pronájmu vám ale místo majetku na konci zůstane jen velká černá nula. S hypotékou oproti tomu pomalu splácíte nemovitost, která se postupně stává vaším vlastnictvím.
Pořídit si vlastní bydlení je vlastně určitou formou zabezpečení na stáří. To ale neznamená, že byste měli za všech okolností pronájem zavrhnout a hned se pouštět do koupě. Nastěhovat se do pronajatého bytu může být například velmi dobrým startovacím řešením pro mladé lidi, kteří o vlastním bydlení do budoucna uvažují. Na začátku jim pomůže zjistit, zda jim společný život klape, a vyzkouší si i to, jak zvládají pokrývat náklady.
„Bydlení v pronájmu umožní mladým pochopit a zjistit, co si mohou finančně dovolit. Dává jim také více prostoru měnit svůj život, například vycestovat, odstěhovat se za prací nebo partnerem. V neposlední řadě je pronájem také částečným řešením v případě, kdy ještě nestihli naspořit dostatek vlastních zdrojů, bez kterých se při žádosti o hypotéku neobejdou,“ vysvětluje Roman Kroupa.
Vlastní úspory jsou základ
Něco si našetřit předem se vždy hodí, jelikož banky stoprocentní hypotéku standardně neposkytují. Obvykle umožňují financování do 80 až 90 % ceny zástavy nemovitosti. Někdy se také stane, že banka ohodnotí nemovitost nižší cenou, než za jakou si ji pořizujete. Pak vám půjčí jen do výše svého odhadu a zbytek musíte doplatit sami. Vytvořit si finanční rezervy se tedy rozhodně vyplatí. A jak by asi měly být velké? Počítejte, že budete potřebovat zhruba 10 až 20 % vlastních zdrojů z ceny nemovitosti. K tomu přidejte provize realitní kanceláři, právní služby, odhadce a další možné výdaje. To vše se může v důsledku vyšplhat na 20 až 30 % celkové ceny vašeho nového bydlení.
Chcete si pořídit vlastní bydlení, ale nevíte odkud začít?
Potřebuje s někým prodiskutovat vaši situaci a možnosti, pomoci s výběrem finanční instituce, nebo rovnou začít řešit hypoteční úvěr?
Obraťte se na nás!
Naši experti vám se vším rádi pomohou.
… DataLife, jsme tu pro vás.