Výstavba vlastního domu je vždy radostnou událostí, může mít ovšem i svá „ale“… Většina z nás si své bydlení pořizuje prostřednictvím hypotečního úvěru, případně úvěru ze stavební spořitelny. A jelikož se zpravidla jedná o dlouhodobý závazek, měli bychom se na něj pečlivě připravit. V průběhu čerpání i samotného splácení úvěru totiž mohou přijít nečekaná vydání. Existují i náklady očekávatelné, které si ovšem předem neuvědomujete. Z těchto důvodů je nejlepší se předem poradit s kvalifikovaným finančním poradcem.
V současnosti banky standardně poskytují úvěry do výše 80 procent LTV (výjimečně i do výše 90 procent pro dlouholeté klienty, případně v akčních nabídkách). Znamená to, že pokud bude vaše nemovitost stát například čtyři miliony korun, banka vám půjčí 3,2 milionu korun a zbytek musíte proinvestovat/uhradit z vlastních prostředků. Případně můžete dát do zástavy (v potřebné hodnotě) pozemek, na kterém svůj vysněný dům chcete stavět (pokud jej tedy již vlastníte). Stejnou roli může splnit další nemovitost, ať už vaše vlastní, či například rodičů. Pokud máte potřebných 20 procent prostředků jak na koupi pozemku, tak na stavbu domu, lze vše řešit najednou jako jeden velký projekt. Nedáte-li tolik dohromady, je vhodné nejprve koupit pozemek.
Pro získání úvěru na dům je důležité, abyste měli připravené nejen položkový rozpočet a projektovou dokumentaci, ale i vyjádření od stavebního úřadu nebo obce, že pozemek je určen pro výstavbu. „Mnoho klientů si koupí zahradu, na které chtějí do budoucna stavět, ale později se ukáže, že je třeba jen pro rekreaci. Není výjimkou, že se na mne obracejí klienti, kteří chtějí vyřídit hypotéku na pozemek, u kterého jim realitní kancelář slíbila, že na něm lze postavit dům či nějakou montovanou stavbu a poté bohužel zjistí, že zde pomalu nelze postavit ani tyčky k rajčatům,“ podotýká Roman Kroupa ze společnosti DataLife.
Při získávání úvěru je samozřejmě nejdůležitější vaše bonita. Největší úskalí mohou očekávat lidé, kteří jsou svobodní a také lidé mladí, kteří mohou mít nastartovánu dobrou kariéru, ale v daném okamžiku jsou jejich příjmy ještě stále nízké. Od 1. října 2018 platí nařízení České národní banky, podle kterého výše veškerých závazků nesmí překročit devítinásobek čistých ročních příjmů a součet všech splátek nesmí přesáhnout 45 procent čistých měsíčních příjmů. To znamená, že splátka může činit maximálně 4500 korun na každých 10 tisíc korun příjmu. Většině lidí nepomohou ani půjčky ze Státního fondu rozvoje bydlení, kde maximální možný limit ve výši 1,2 miliónu korun stačí ve velkých městech sotva na 20 metrů čtverečních bytu, nebo garáž. Fond tedy spíše cílí na malá města a vesnice, navíc s mnohými produkty bank nelze tento úvěr kvůli jeho parametrům vůbec kombinovat.
Pokud jste schopni nashromáždit vlastní potřebné finanční prostředky, je důležité, abyste se s finančním poradcem pobavili o určitých rezervách v rámci rozpočtu. Každý by chtěl postavit svůj dům co možná nejlevněji, nicméně některé aspekty nelze ovlivnit: především cenu práce a materiálů. Ty v některých letech nezdraží vůbec a v dalším roce třeba i třikrát. Navíc často některé materiály i řadu měsíců na trhu chybí. Čím dál častěji se nyní objevují případy, kdy stavebniny klientům dodaly materiál až po několika měsících od objednání. To vše stavbu pochopitelně prodražuje. Navíc se rozpočet může navýšit nejen vlivem vnějších okolností, ale vaším rozhodnutím. „Není snad člověk, který by si v průběhu stavby neřekl, že chce ještě něco změnit, přidat a podobně,“ vysvětluje Roman Kroupa.
Rezervu si můžete předem připravit už při samotném konstruování půjčky. Hypoteční úvěr má totiž jednu příznivou vlastnost: nemusíte vyčerpat až dvacet procent jeho objemu bez jakékoliv sankce. To vám může dát určitý komfortní manévrovací prostor pro případy, že se zdraží materiál, vyskytnou se komplikace s výstavbou či se rozhodnete vybavit koupelnu například dražší sanitární technikou. Některé banky navíc umožňují čerpat v průběhu výstavby prostředky nad rámec aktuální hodnoty nemovitosti, a to do 120, ale i 150 procent, či až do výše půl milionu korun. Čerpání se ale vždy ukončuje na hranici a výši LTV předem dohodnuté s bankou.
Při výstavbě až na pár výjimek platí, že jako první musíte vyčerpat svoje vlastní prostředky a až poté přicházejí na řadu peníze od banky. Zástupce banky následně pravidelně kontroluje stav stavby podle rozpočtu a předložených faktur. Hodláte-li část prací udělat svépomocí a obstarávat si vlastní materiál, lze stavět i bez fakturace. V takovém případě probíhá při každé další etapě čerpání úvěru takzvaná dohlídka, kdy odhadce stanovuje aktuální hodnotu nemovitosti. Podle toho pak zjišťuje, zda jste prostavěli všechny dosud čerpané prostředky a určuje, do jaké výše je možné čerpat další.
Problémy také mohou nastat v okamžiku, kdy se rozhodnete stavět montovanou dřevostavbu. „V případě zděného domu stavební firmy objednají materiál, prostaví domluvené a pak fakturují. U dřevěných montovaných domů je mnohdy nutné materiál na stavbu technicky předpřipravit, například vyfrézovat atd. Firmy v takových případech chtějí po investorovi zálohu. Může se tedy stát, že aktuální cena pozemku nebude dostatečná pro čerpání úvěru. Je proto velmi důležité podívat se se svým finančním poradcem na schéma úvěru a plateb, abyste se nedostali do situace, že hypotéku máte podepsanou, ale nemůžete stavět, protože v daném okamžiku vaše nemovitost nedosahuje potřebné hodnoty a bez zálohy vám firma materiál neposkytne,“ vysvětluje Roman Kroupa.
V tomto okamžiku navíc rostou úvěrové sazby: před rokem a půl činily 1,9, procenta, dnes se pohybují kolem tří procent. „Měli byste vědět, že ke změně sazeb může dojít i v průběhu splácení. Po dobu fixace jsou úrokové sazby neměnné, ale po jejím uplynutí vám banka nabídne nové, které mohou být výrazně vyšší. Tím pádem byste si měli v průběhu splácení hypotečního úvěru vytvářet určité rezervy na dokrytí tohoto navýšení: vznikne tím finanční polštář, který vám budoucí situace výrazně ulehčí,“ zdůrazňuje Roman Kroupa. Může se také stát, že mezitím změníte profesi, přijde krize a nebudete mít čím dostát svým závazkům. Na to by měli myslet majitelé investičních nemovitostí, kteří budou chtít kvůli nové úrokové sazbě zvýšit nájemné, ale nájemníci s jeho novou výší nemusí souhlasit a ukončí smlouvu. Bez nájemného, se kterým majitel nemovitosti počítal, se může dostat do poměrně dramatické situace. Je tedy potřeba dopředu důkladně promyslet, co vše zahrnout do celkového plánu.
Při výstavbě domu je také třeba myslet na vytvoření rezerv na opravy nemovitosti. „Majitelé bytů v rámci družstevního vlastnictví či společenství vlastníků jednotek odvádějí několik tisíc korun měsíčně do fondu oprav na dobu, kdy bude například potřeba opravit elektroinstalaci, okna, topení, střechu… Mnoho majitelů rodinných domů na tento fakt zapomíná. I dům, na který si vzali hypotéku a splácí ji třicet let, bude za patnáct či dvacet let potřebovat rozsáhlejší opravy. Může se stát, že další úvěr již nedostanete, proto je vhodné si od počátku vytvářet rezervy,“ zdůrazňuje Roman Kroupa s tím, že všemi podobnými úskalími vás může úspěšně provést kvalitní finanční poradce.